Газрын наймаачдын гай балаг дуусахгүй
Зургийн тайлбар: “Богд-Асар” ХХК-ийн захирал Д.Анхжаргал
Сүүлийн 30 жилд Монгол Улсад хөгжсөн далд бизнес бол Газрын албаныхны хууль бус “ГАЗРЫН НАЙМАА”-г нэрлэнэ. Баялаг бүтээж, үйлдвэрлэл эрхлэхгүй атлаа нүд ирмэхийн зуурт хөлжигсөд бол ГАЗРЫН НАЙМААЧИД юм. Тэдгээр “газрын наймаачид” төрд ажиллаж, иргэдийн татварын мөнгөөр цалинжина. Түүгээр зогсохгүй мэдээлэлд ойр, эрх мэдэлд дөхүү байдлаа ашиглаж авлига, хээл хахуулиар баяжна. Гадаадын хөрөнгө оруулагчдыг луйвардаж дээрэмдэнэ. Үүндээ хууль, хяналтын байгууллагын “худалдагдсан алба хаагчид”-ыг татаж оролцуулна. Дээрээ улс төрчдийн татаастай, дэргэдээ хууль шүүхийн хамгаалалттай, доороо мафи маягийн зохион байгуулалттай болчихсон газрын наймаачдын гай балаг дуусахгүй. Монголд өртгөө хэд дахин нугалдаг атлаа байрны ханш жил ирэх тусам тэнгэрт тулсан үнэтэй байдаг нь Газрын албаны зарим дарга нар улс төрчидтэй хамсан авлига, хээл хахуульд идэгдсэнтэй холбоотой. Газрын албаныхны алгыг дээш харуулахгүй бол ажил урагшилдаггүй, амнаас гарсан авиаг биелүүлэхгүй бол удааширдаг тул тэдний халаас руу авлигын мөнгийг цутгахаас өөр аргагүй байдалд ордог. Эргээд тэдэнд цутгасан авлигын мөнгөний алдагдлыг тухайн орон сууцыг худалдаж авдаг иргэдийн нуруунд давхар ачаа болдог. Газрын албаныхны гай балгийг үүрч, гарз хохирол амсдаг талаараа барилгын салбарынхан халаглацгаадаг. Олдог ашиг овоо учраас барилга, орон сууц барих зориулалттай олгогддог газрын тендерийг гайтуулдаг нөхдийн балгаар иргэн, ААН-үүд хохирцгоодог. Энэ байдал өнөөдрийг хүртэл алга болсонгүй. Улам шаварт шигдчихээд хувийн хэвшлийнхний хөлийг “намаг шиг сорсоор” байна. Гэвч хэн ч энэ талаар олигтой дуугарахгүй амаа үдүүлж, зарим төрийн албан хаагчдын булхай, луйврыг хав дардаг тогтолцоо бугшаад удчихлаа. Шударга үнэнийг олохын тулд цагдаа, шүүхээр явдаг ч цаг хугацаа алдаж, хөрөнгө мөнгөөр шатаад үлдэх энүүхэнд. Газрын албаныхан чөлөөт зах зээлийн зарчмаар ажиллаж, шударгаар хөдөлмөрлөж буй иргэн, ААН-үүдийг хуулийнхантай хавсайдан шүүх, цагдаагийн үүдэнд уядаг, улс төрчидтэй нийлж газар зардаг, наймаалцдаг, луйварддаг, дээрэмддэг “газрын наймаачдын бүлэглэл” бий болчихлоо. Одоо энэ салбарт “агаар салхи” оруулах цаг иржээ. Хууль бус “газрын наймаа”-г ард иргэд хэдий болтол хүлээн зөвшөөрч, хүлцэн тэвчих ёстой вэ?
“Богд-Асар” ХХК-ийн үйл ажиллагааг алдагдуулж, дампууруулах замыг заасан ГАЗРЫН НАЙМААЧДЫН бүлэглэсэн гэмт хэргийг хуулийн дагуу шийдвэрлүүлнэ гэж өнөөг хүрсэн татвар төлөгч, бизнес эмэгтэй Д.Анхжаргалын бухимдал дээд цэгтээ хүрчээ.
Энэ хугацаанд гаднаас хөрөнгө оруулалт татчихсан байсан бизнес нь зогсож, дуудлага худалдаагаар гурван тэрбумын төлбөр төлсөн газрыг нь өөр компанийн газартай давхцуулж, банкны барьцаанд тавьсан орон сууцаа алдчихсан түүний хохирлыг цаг хугацаанд үржүүлэн бодож, тооцоолж гаргахад бэрх. Шударга ёсыг шүүх тогтооно гэсэн итгэлээр цаг хугацааг туулж, хөрөнгө мөнгө, бизнесийн нэр хүнд, сэтгэл санаагаар хохирсон “Богд-Асар” ХХК-ийн захирал Д.Анхжаргал газрын луйварчдын үнэн төрхийг илрүүлэхийн тулд ХМХ-д хандсан нь энэ. Хууль ёсоор олгогдсон 25.0 га газрыг нь Газрын албаны хэсэг луйварчид “Туурайн төвөргөөн” ХХК-тай хамтран үгсэж, хуулиар халхавчлан дээрэмдсэнээр 14 жилийн хугацаанд үргэлжилсэн газрын маргаан эхэлсэн түүхтэй. НИТХ-ын 2006.12.06-ны өдрийн 267 дугаар тогтоолоор батлагдсан орон сууцны “Буянт-Ухаа” хорооллын хэсэгчилсэн ерөнхий төлөвлөгөөг хэрэгжүүлэхээр анх “Богд-Асар” ХХК орон сууц, үйлчилгээний цогцолборын барилгын зориулалтаар ХУД-ийн 10 дугаар хороо /одоогийн 8 дугаар хороо/-ны нутаг дэвсгэр дэх Наадамчдын гудамж, Төв аймгийн замын уулзварын зүүн урд талд байршилтай 25.0 га газрыг төсөл сонгон шалгаруулах зарчмаар авч, НЗД-ын 2007.10.23-ны өдрийн 511 тоот захирамжаар уг газрыг эзэмшжээ. Улмаар 2013 оны А/307 дугаар захирамжаар Дуудлага худалдааны анхны үнийг төлөх тухай мэдэгдэл, нэхэмжлэлийг “Богд-Асар” ХХК-д ирүүлсний дагуу 3,3 тэрбум төгрөгийг бизнес эрхлэгчдийн шударгаар хөдөлмөрлөсөн хуримтлал, хувийн зээл, зарим нь өөрийн байр, орон сууцыг хүртэл банкны барьцаанд тавьж, бүрэн төлсөн тул 2013 оны 10-р сарын 30-ны өдрийн А/975 дугаар захирамжаар дээрх газрыг дангаар эзэмших болж, хот төлөвлөлтөд оржээ. 2007.11.21-нд НЗДТГ-аас “Богд-Асар” ХХК-тай хамтран ажиллах гэрээ, 2007.11.23-ны өдөр Нийслэлийн газрын алба, “Богд-Асар” ХХК-тай Иргэн, хуулийн этгээдэд газар эзэмшүүлэх гэрээ тус тус байгуулав. Ингээд 2007.11.27-нд “Богд-Асар” ХХК-д 25.0 га газрыг 10 жилийн хугацаатай Орон сууц, үйлчилгээний зориулалтаар эзэмшүүлэх 0141783 тоот Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ гарчээ.
Бүх юм ном журмын дагуу явж байтал хэрэг бишдэв. Гэтэл “Туурайн төвөргөөн” ХХК газрын кадастрын зураглалаа зориудаар “Богд-Асар” ХХК-ийн газартай давхцуулснаар ГАЗРЫН НАЙМААНЫ ЗОЛИОС болох эхлэл тавигдав.
“Туурайн төвөргөөн” ХХК-д 2006 онд газар олгохдоо газрын хувийн хэрэг байхгүй, газар олгож өгөх хүсэлт байхгүй, кадастрын зураггүй, 2006 онд гэрчилгээ олгож, 2007 онд гэрээ байгуулсан, бүртгэлд ороогүй зэрэг нь анхнаасаа хууль бус хувь хүмүүсийн гуйлтаар газрын эрх зүйн харилцаа үүссэнийг гэрчилдэг. Монгол Улсын иргэн бүр 0.07 га газар нэг удаа өмчлөх эрх зүйн зохицуулалт байдаг ч НИТХ-ын тэргүүлэгч, Гадаадын хөрөнгө оруулалтын газрын дэд даргаар ажиллаж байсан С.Отгонбат гэгч төрийн албан хаагчид ямар замаар дээрх 140.0 га газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ олгосон нь сонирхолтой. Тэр бүү хэл мань С.Отгонбат нь “Туурайн төвөргөөн” ХХК-ийн анхны захирал байсныг юу гэж ойлгох вэ? Төрд ажилладаг зарим албан хаагчид ингэж албан тушаалаа урвуулан ашиглаж, баяжих үүд хаалгаа нээдгийн тод жишээ биш гэж үү? Гэвч хууль бус газрын наймаачдын арга нарийсаж, хэзээ-хаана-яаж залилан хийхээ мэддэг нь илт. “ГАЗРЫН НАЙМАА”-ны мафийн бүлэглэлийн залилан “Богд-Асар” ХХК-ийг онилсныг тухайн үед тэд мэдсэнгүй. Хууль, шүүхийн байгууллагын шударга ёсны шийдвэрт итгэн цаг алдсаар нэг мэдэхэд чилийсэн 14 жилийг өнгөрөөчихсөн нь харамсалтай. Төрийн алба, хувийн хэвшил, хууль-шүүхийн хамтарсан хүчирхэг бүлэглэлтэй “хөл нүцгэн уралдаж”, “гар хоосон тулалдаж” яваагаа ухааралгүй шударга үнэнд итгэсэн нь тэдний алдаа байв. Монгол Улсын Үндсэн хуулийн үзэл санаа, үндсэн зарчим төрийн алба, шүүхтэй цус ойртсон газрын наймаачдын хувьд юу ч биш гэдгийг эртхэн ухаарахгүй, гурван шатны шүүхээр яваад ч шударга ёсыг тогтоож чадахгүй гар мухардаж, итгэл алдрав. Ийнхүү “Туурайн төвөргөөн” гэх компанийн нэрээс бодсон ч тэр, анх морин спортын зориулалтаар газар эзэмшихээр гэрчилгээ авсныг лавшруулаад үзэхэд анхаарал татах зүйлс мундахгүй. Угаас газрын наймаачдын шалгарсан арга нь тэр. Хууль бус газрын наймаачдын халхавч болсон “Туурайн төвөргөөн” ХХК-д 2006.11.17-нд ХУД-ийн 6, 7 дугаар хороонд гэр хороолол болон Богд Хан уулын дархан цаазат газартай давхардуулан 140.0 га газар эзэмшүүлэх захирамжийг НЗД асан Ц.Батбаяр гаргав. Тэр талаар “Богд-Асар” ХХК-ийнхан учирлан хэлж, албан бичиг явуулсан ч тэд үл тоомсорлож, бүх зүйл асуудалгүй гэсэн жижүүрийн үг хэлж, амыг таглав. Гэтэл хэрэг явдал тийм ч амархан байсангүй.
Өдөр ирэх бүр асуудал хурцдаж, шүүх цагдаагийн үүдээр эргэлдэж, сүүлдээ сонгуулиас сонгуулийн хооронд тэдний газраас чимх чимхээр зардаг хууль бус явдал бий болов. Хүний амьдралаар тооцвол 14 жил богино биш урт хугацаа. Анх нэгдүгээр ангид орсон хүүхэд 10 жилээ төгсөөд бараг их сургуулиа дүүргэх цаг хугацааг “Богд-Асар” ХХК-ийнхан алдсан гэхэд болно. Хууль ёсыг дагаж мөрддөг, шударга ёсыг сахиулдаг хууль, хяналтынхан “гол дүр”-д тоглож, хэрэг маргааныг будлиантуулсныг илтгэх гурван шатны шүүхийн шийдвэр, төрийн байгууллага, албан тушаалтанд хандсан албан бичгүүд тоогоо алджээ. Гурван шатны шүүхээр хянан хэлэлцсэн шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэр гарч, түүнийг хэрэгжүүлэхийг шаардсан ШШГЕГ-ын тогтоолыг НЗД Су.Батболд хэрэгжүүлж, 2018 оны 09-р сарын 20-ны өдрийн А/878 дугаар захирамжаар “Богд-Асар” ХХК-ийн газар эзэмших эрхийг дахин сунгасан нь зөв шийдвэр байв. Энэ өмнөх НЗД-ын захирамж хүчинтэй байхад НЗД Д.Сумъяабазар саяхан шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх нэрийдлээр Морингийн даваанд газар олгож, илтэд хууль бус акт гаргаж “Богд-Асар” ХХК-ийг дахин хохироов. Газрын наймааны гол буруутныг тэд Нийслэлийн Газрын албаны дарга асан, олон түмэнд сүүлд 60 тэрбумын схемийн эздийн нэг гэж цоллуулж, шүүхээс ял сонссон Ц.Сандуйг гэж нэрлэв. Тэрээр ХУД-ийн 6,7 дугаар хороонд гаргасан захирамжийн кадастрын зураглалыг ХУД-ийн 10 дугаар хороонд болгон өөрчилж, “Туурайн төвөргөөн” ХХК-ийг ил далд байдлаар 10 гаруй жил дэмжиж явсан нь баримтаар нотлогддог. Ц.Сандуйгийн Газрын наймааны хууль бус дээрмийг НЗД С.Амарсайхан үргэлжлүүлэн хамгаалав. Харин одоогийн НЗД Д.Сумъяабазар газрын луйварчдын “гай балгийг таслан зогсооно” гэхэд олон сар жилээр эрхээ хамгаалуулж чадахгүй эд хөрөнгөөр хохирсон “Богд-Асар” ХХК-ийнхан “- Одоо шударга ёс тогтох нь” гэж итгэж байтал бас талаар болов. Үе залгамжилсан газрын наймаачдын гар хөл өнөөг хүртэл тасрахгүй, амь бөхтэй байгаа учир “Богд-Асар” ХХК-ийн одоо тэмцлийн хурц хэлбэрт шилжинэ гэв. Үүнээс өөр гарах гарц, зам үлдсэнгүй гэж арга тасарснаа ч хэлж байна. Ийм байхад Монгол Улсад яаж ч хувийн сектор хөл дээрээ тогтож, улс орноо хөгжүүлэхэв гэх бодол төрөв.
Цаад захиалагч талын асар их хэмжээний том газар авах шуналаас үүдэж дээрх 140.0 га газрыг олгохдоо гэр хорооллын айлын газар болон тусгай хамгаалалттай газрыг хүртэл дамнуулан Газар эзэмшүүлэх захирамж гаргасан гэх таамаг бий. Бодоод үз дээ!!! ХУД-ийн 7 дугаар хороо нь Нисэх рүү явах төв замын ертөнцийн зүгээр хойд талд байрлах гэр хорооллын айлууд багширсан газрыг ганц компанид яагаад дур мэдэн олгов. Энэ Монгол Улсад хууль дүрэм гэж байна уу? Шүүх хяналтын байгууллага яаж ажиллаад байна. Гэтэл Монгол Улсын Үндсэн хуулиар газар нь нийт ард түмний өмч гэж тунхагласны үнэ цэн хаана очоод алдагдчихав. Төрд гарсан улс төрчдийн шунал хүслийг гүйцэлдүүлэхийн тулд тэдний томилгоогоор төрд очсон төрийн өндөр албан тушаалтнууд ийнхүү ажилд орсныхоо өр төлөөсийг хууль бусаар шийдвэр, захирамж гаргаж төлдөг жишиг тогтчихжээ.
Хууль бусаар захирамж гаргуулахын тулд “Туурайн төвөргөөн” ХХК-ийнхан 140.0 га газар эзэмших зориулалтаа морин спорт гэж авсан нь анхнаасаа дээрх луйврыг төлөвлөжээ. Газрын зориулалтыг морин спортын гэж захирамж гаргуулсан нь цаанаа учиртай. Гэр хорооллын гудамжаар морь уралдуулж зугаацахгүй нь тодорхой бөгөөд цаашид тус газрыг орон сууцны зориулалттай болгож, хэсэгчлэн зарах тохиролцоотой байсны учир өдгөө тодорхой болов.
Монгол Улсын Газрын тухай хуулийн 33.1 дүгээр зүйлийн 33.1.2-д “энэ хуулийн 33.1.1-д зааснаас бусад зориулалтаар болон энэ хуулийн 29.1, 29.2, 29.3-т заасан хэмжээнээс илүү газар эзэмших хүсэлт гаргасан иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагад газар эзэмшүүлэх асуудлыг тухайн шатны Засаг дарга ДУУДЛАГА ХУДАЛДАА, ТӨСӨЛ ШАЛГАРУУЛАХ ЗАРЧМААР ШИЙДВЭРЛЭНЭ…” гэсэн байдаг. Өөрөөр хэлбэл, 140.0 га газрыг төсөл сонгон шалгаруулалт, дуудлага худалдаанаас өөр байдлаар олгох нь хууль зүйн хувьд боломжгүй атал “Туурайн төвөргөөн” ХХК-д олгочихсон нь гайхалтай. Эдний компаниас төсөл сонгон шалгаруулалтад оролцсон нэг ч хуудас цаас байхгүй, дуудлага худалдааны үнийг ч төлөөгүй гэдэг нь гурван шатны шүүх хуралдаанаар нотлогдсон бөгөөд өөрсдөө ч энэ талаар маргадаггүй. Жирийн иргэнээс хашааны газар хатгахад шаарддаг бичиг баримт, хуулийн шаардлагыг Газрын албаныхан түүнээс ч хэдэн мянга дахин том газар авч буй “Туурайн төвөргөөн” ХХК-иас шаардахгүйгээр газар олгосон захирамж гаргасан нь “хуулийг гууль” болгодог газрын наймааны мафийн бүлэглэлийн үйлдлээс тодорхой харагдана. “Туурайн төвөргөөн” ХХК нь:
– 2006.11.17-ны өдөр дээрх хууль бус газар эзэмших Захирамж гаргуулсан,
– 2007.01.26-ны өдөр хууль бус газар эзэмших Гэрчилгээ авсан,
– 2007.12.11-ний өдөр хууль бус газар эзэмших Гэрээ байгуулсан байдаг.
Хууль бус үйл ажиллагаа үргэлжилж, Газар эзэмших гэрээ байгуулахгүйгээр хууль бусаар гэрчилгээ гаргуулан авсан дээрх баримт хэнд ч ойлгомжтой. Гэрчилгээ гарснаас хойш 12 сарын дараа Газар эзэмших гэрээ байгуулсан нь хууль бус. Газар эзэмших гэрчилгээ нь газар эзэмших гэрээ байгуулсны үндсэн дээр олгогддог бөгөөд үүнийг мэдэхгүй Газрын албаны дарга, мэргэжилтэн, албан тушаалтан битгий хэл жирийн иргэн ч байхгүй. Газрын тухай хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.1-д “Газрыг энэ хуульд заасан зориулалт, хугацаа, болзолтойгоор гэрээний үндсэн дээр зөвхөн эрхийн гэрчилгээгээр эзэмшүүлнэ”, Газар эзэмших, ашиглах эрхийн гэрчилгээ олгох журмын 10 дугаар зүйлийн 10.2-т “Иргэн, хуулийн этгээдэд холбогдох шатны Засаг даргын шийдвэрийг үндэслэн газар эзэмших, ашиглах гэрээг байгуулсны үндсэн эрхийн гэрчилгээг Газрын албаны дарга, сумын Газрын даамал баталгаажуулж олгоно” гэж тус тус заасныг зөрчиж, газрын наймаачдад хууль үйлчилдэггүйг дахин нотлов. Уг нь гэрээ байгуулахад хуульд заасны дагуу шалгаж тодруулах ёстой газрын хэмжээ, байршил, заагийг харуулсан зураг, нэгж талбарын дугаар, газрын төлөв байдал, чанарын үзүүлэлт, газрын төлбөр төлөхтэй холбоотой асуудал зэргийг шууд алгасаж, “Туурайн төвөргөөн” ХХК гэрчилгээ авчээ. Газрын наймаанд ийм бяртай этгээдүүд оролцдогийг энэ бүх үйл явдал харуулав. “Туурайн төвөргөөн” ХХК-ийн кадастрын зургийг Кадастрын хэлтсийн мэргэжилтэн С.Баярхүү, Кадастрын хэлтсийн дарга М.Дунгармаа нар огт батлаагүй буюу гарын үсэг зураагүй байдаг. Гэвч газрын наймаачид газар эзэмшихэд кадастрын зураг хэрэггүйг нотолж, гэрчилгээ гаргуулж, хожим нөхөн гэрээ байгуулсан нь хүчтэй ар талтай, маш их бяртай гэдгээ үзүүлэв. “Туурайн төвөргөөн” ХХК газар эзэмшихдээ байж болох бүх хууль, журмыг дэс дараалан зөрчсөнийг төрийн албаны дарга нар, албан тушаалтнууд, тэдгээрийн ард байгаа газрын наймаачин төрийн түшээд, шүүгчид найдвартай хамгаалж, дэмжин тусалж, хуулийн дагуу бус, хуйвалдааны замаар газрын маргааныг шийдвэрлэсээр ирснийг дэлгэв. Газрын наймаанд оролцсон зарим албан тушаалтныг шалгуулахаар ЧД-ийн Цагдаагийн хэлтэс, АТГ-т өргөдөл, гомдол гаргаснаар шинжээчийн дүгнэлт гарч, “Туурайн төвөргөөн” ХХК-ийн хууль бус үйлдлүүдийг тогтоосон ч Шүүхээс үл хэрэгсэж, албан тушаалтнуудын хууль бус үйлдлийг улайран хамгаалсаар байгааг юу гэж ойлгох вэ? Гучаад жилийн турш хүмүүнлэг, ардчилсан нийгмийг байгуулна гэж Үндсэн хуульдаа тунхагласан Монголын нийгмийн үнэн дүр төрх нэг иймэрхүү. Шударга ёс алдагдсан нийгэм авлига, хээл хахуульд идээ бээр болтлоо идэгддэг жамтай.
Хуулийн салбар хэр зэрэг шударга байхаас тухайн нийгмийн өнгө аяс тодорхойлогддог тул хуулийг гууль болгож, авлигад идэгдсэн төрийн албан хаагчдыг өөгшүүлдэг хууль, шүүхийн салбарынханд хариуцлага тооцохыг шаардах эрх ард түмэнд бий. Авлига, хээл хахууль олшрохын хэрээр иргэдийн ахуй амьдрал доройтож, хувийн хэвшлийн үйл ажиллагаа доголдож, нийгэмд шударга бус зүйл хогийн ургамал шиг устахгүй байгаа нь харамсалтай.
Сэтгүүлч, докторант М.Эрдэнэчимэг
